전입신고 vs 확정일자, 차이 모르면 보증금 위험!
전입신고와 확정일자는 모두 임차인의 보증금을 지키는 절차지만, 역할과 효력이 다릅니다. 이번 글에서 두 절차의 차이와 올바른 진행 순서를 알려드립니다.
1. 전입신고와 확정일자의 개념
전입신고는 새로운 주소로 이사한 사실을 주민등록에 반영하는 행정 절차입니다. 주민센터나 정부24를 통해 할 수 있으며, 임차인에게 대항력을 부여합니다. 대항력이란 임대차 계약을 제3자에게 주장할 수 있는 권리로, 집이 매매되더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 힘을 의미합니다.
반면 확정일자는 임대차 계약서에 법원이나 주민센터에서 날짜 도장을 찍어주는 절차로, 우선변제권을 부여합니다. 우선변제권은 경매·공매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
2. 효력의 차이와 위험 사례
전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 경우, 집이 경매로 넘어가면 후순위로 밀려 보증금을 전액 회수하지 못할 수 있습니다. 예를 들어 전입신고는 했지만 확정일자가 없던 B씨는, 집이 경매로 넘어간 뒤 선순위 채권자에게 밀려 보증금의 절반밖에 받지 못했습니다.
반대로 확정일자만 있고 전입신고를 하지 않았다면, 대항력이 없어 집주인이 바뀌는 순간 계약이 무력화될 수 있습니다. 즉, 두 절차 중 하나만 해서는 완전한 보호가 불가능합니다.
3. 안전한 절차 진행 순서
가장 안전한 방법은 전입신고와 확정일자를 같은 날 진행하는 것입니다. 정부24를 통해 전입신고를 온라인으로 완료한 뒤, 관할 주민센터나 법원에서 확정일자를 받으면 됩니다.
특히 이사 당일 또는 다음 날 바로 진행하는 것이 좋습니다. 전입신고는 효력이 다음 날 0시부터 발생하므로, 하루라도 미루면 대항력 발생 시점이 늦어져 위험할 수 있습니다.
또한 확정일자는 계약서 원본에만 부여되므로, 반드시 원본을 지참해야 하며, 전자계약의 경우 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다.
맺음말
전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 안전하게 지키는 ‘투트랙 보호 장치’입니다. 어느 한쪽만 해서는 완전한 보호가 불가능하므로, 반드시 두 절차를 모두 완료하세요. 특히 이사 초기 하루 이내에 진행하는 습관을 들이면, 예기치 못한 위험에서 재산을 지킬 수 있습니다.